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Normas Constitucionales Relativas al Impuesto al Inmueble

control de precios

Existe una relación clara entre los principios constitucionales generales, que se desprenden de las constituciones políticas de los Estados democráticos modernos, como lo es la República de Panamá, junto a los diversos Tratados Internacionales en Derechos Humanos; y los Principios Constitucionales Tributarios que se desprenden de ellos.

Dichos principios surgen tanto de las disposiciones establecidas en nuestra Carta Fundamental como también de las Constituciones Democráticas Modernas, y los podemos resumir en los siguientes y que son las características que deben cumplir los tributos:

• Legalidad: Todo tributo debe estar creado por una ley. La ley debe configurar sus elementos esenciales (determinación del hecho generador, sujeto pasivo de la relación tributaria, base imponible, tipo imponible, cuantía de la obligación), así también la normativa exige que las formas en que se cobraran los tributos también sea incluida en la norma. (Art. 52 de la Constitución)

• Igualdad: Entre semejantes, es decir tributos iguales entre personas que se encuentren en situaciones análogas, en un mismo rango de capacidad contributiva. De la misma manera, dentro de la relación jurídico-tributaria, las partes, el fisco y el contribuyente se encuentran en situación de igualdad, existiendo derechos y obligaciones para ambas partes, no se trata de una relación de poder, sino una relación de partes similar a la del Derecho Civil. (Artículos 19 y 20 de la Constitución).

• Generalidad: Los tributos deben abarcar las distintas formas de exteriorizar la capacidad económica. Deben abarcar íntegramente a las distintas personas y a los diferentes bienes. (Artículo 264 de la Constitución)

• No confiscatoriedad: Deben garantizar la propiedad privada. No deben abarcar una parte sustancial de la propiedad privada o de su renta. (Artículo 30 de la Constitución)

• Proporcionalidad: Los tributos deben estar de acuerdo con la capacidad contributiva. En correspondencia al patrimonio, a las ganancias y a los consumos de las personas. (Artículo 264 de la Constitución)

• Capacidad Contributiva: El deber de los ciudadanos de contribuir al sostenimiento de las cargas del Estado dependiendo de su capacidad económica. (Artículo 264 de la Constitución)

• Capacidad Económica: Los sujetos obligados a contribuir sólo podrán sostener las cargas que sean proporcionales a su nivel de riqueza. (Artículo 264 de la Constitución)

• Equidad: También llamado principio de justicia. Sintetiza a todos los demás principios tributarios.

• Irretroactividad de la ley tributaria: La ley tributaria no puede ser aplicada de manera retroactiva, salvo en aquellos casos donde resulte ser más favorable al contribuyente. (Artículo 46 de la Constitución)

Claramente la diversa normativa en materia impositiva podría tacharse de inconstitucionalidad dado que viola estos principios en todo o parte.

Veamos:

Sin duda, los tributos cumplen una función en la vida social, pero dicha función es limitada. El impuesto es una clase de tributo (obligaciones generalmente pecuniarias en favor del acreedor tributario) regido por Derecho público. Se caracteriza por no requerir usualmente una contraprestación directa o determinada por parte de la Administración (acreedor tributario). Surge exclusivamente por la “potestad tributaria del Estado”, principalmente con el objeto de financiar sus gastos. Son de tipo general, es decir, todos deben contribuir para sufragar los gastos generales del estado, que son brindar seguridad y justicia en primer lugar y si se acuerda ampliar las facultades del estado, el impuesto contribuye a brindar los servicios educativos, de salud y una gama de servicios sociales, propios del Estado benefactor. Ahora bien, el impuesto a los inmuebles, por sus características específicas, sólo recae en una sola parte de la población, aquella que es propietaria. Por lo tanto, es incorrecto denominarlo impuesto, porque no es general y por lo tanto, es una TASA, cuya característica principal es que conlleva una prestación claramente identificable brindada por el estado y en relación al inmueble y su locación geográfica: en general son servicios de alumbrados, mejora de carreteras, limpieza y recolección de desechos, construcción y embellecimiento de aceras, etc. Las contribuciones son pagos obligatorios basados en la riqueza o ganancia en favor del contribuyente generados al contribuyente por la actividad u obra estatal y por último, una contribución especial por último es cuando se hace una exigencia coactiva de parte del estado para fines específicos cuyo beneficiario final es la población entera, por ejemplo, en caso de guerras, calamidades, desastres naturales, etc.

Hechas estas aclaraciones entre impuestos, tasas y contribuciones; y, precisando nuevamente que el “impuesto de inmueble tiene las características de una tasa, debemos detenernos en quién brinda los servicios donde están asentados los inmuebles obligados a tributar. Hasta pocos años atrás, quien brindaba los servicios, dado el carácter unitario de Panamá, era el estado central, quedándole a las alcaldías muy poca potestad para realizar obras comunales. El proceso iniciado normativamente con la reforma constitucional de 2004 (Art.233) y la expedición de la Ley 37 de 2009 reformada por la ley 66 de 2015 sobre descentralización de a poco le devuelve ciertas de esas capacidades, con la entrada en vigencia en enero de 2016.

En realidad tenemos una crítica a la llamada descentralización. Una descentralización es devolver a las mínimas unidades administrativas organizadas y reconocidas legalmente como municipios, la capacidad de decidir por sí mismas; y esto implica poder fijar y recaudar sus impuestos de la forma que cada municipio considere competitivo. Así es que en general se generan competencias para atraer inversiones y también existe un poder directo y fiscalizador ciudadano sobre el destino de los fondos recaudados. Desde este punto de vista, el poder de fijar y recaudar impuestos (tasas) sobre los inmuebles debe recaer en el municipio respectivo donde se encuentra localizado el inmueble sujeto a ser gravado, y no por el contrario ser un impuesto general cobrado por la autoridad tributaria central y posteriormente traspasado a las alcaldías.

Y, es que en realidad, la ambigüedad en la formación de la norma constitucional ha limitado la potestad tributaria alcaldicia solo a determinados tributos, lo cual genera en el fondo limitaciones materiales para que los distintos municipios del país generen o diseñen programas de incentivos fiscales que podrían atraer la inversión sobre sus respectivos territorios, debido a que la mayoría de los municipios del país su principal fuente de recursos para el desarrollo de iniciativas y proyectos proviene del impuesto de inmueble, y estos no pueden fijar su tasa ni crear medidas para facilitar su pago, exenciones ni similares genera que se aumenten o creen otras tasas que en realidad generan un efecto económico negativo sobre los sujetos obligados a soportar dichos tributos. El impuesto de inmueble debería ser una potestad de los municipios.

El Espíritu del Impuesto

El impuesto sobre los inmuebles es un impuesto cuya justificación moral es contribuir a un presupuesto para la construcción de obras municipales, las cuales incrementan el valor de los inmuebles en ese municipio. Sin embargo en la República de Panamá este principio se viola ya que el destino de los impuestos pagados por la mayor valorización del inmueble, es el gobierno central y no se ven necesariamente reflejadas en obras públicas municipales. Lo cual, para comenzar, viola la legitimidad moral fundamental del impuesto sobre los inmuebles.

El Doble Gravamen

Indirectamente el impuesto inmueble está creando un nuevo impuesto o un “sobregravamen” al permitir que el impuesto inmobiliario se cobre sobre un monto mayor al que se debe tomar como base de cálculo para éste; ya que tendrá en cuenta no la cantidad de metros cuadrados que forman parte de una propiedad, sino las riquezas que lo conforman (riquezas que ya son gravadas por el impuesto de Rentas que pagan los contribuyentes sobre sus ganancias personales).

El impuesto de inmuebles es un impuesto a la propiedad y por lo tanto al ahorro. La propiedad inmueble es la principal forma de ahorro e inversión de la clase media, pero distorsiones como las tasas de interés preferencial, el impuesto de inmuebles y sus exenciones afectan a esta capacidad de ahorro, creando distorsiones.

El ahorro es producto de las ganancias, por las cuales el contribuyente declara y abona el impuesto a la Renta anualmente. Es decir que ya están gravadas, pero aún así se pretende que al producto de ellas, la inversión en mejoras de la vivienda, se las vuelva a gravar aumentando el valor base de cálculo para el impuesto sobre el inmueble.

Las tasas de interés preferencial y las exenciones afectan al precio de reventa de los inmuebles, frecuentemente haciendo que el dueño en la venta pierda lo que ganó inicialmente con estos “incentivos”. El impuesto de inmuebles, al subir, puede obligar a personas a tener que abandonar las viviendas de toda su vida al hacérsele más difícil mantenerla y pagarla. Más aún, torna más dificultoso sacar segundas hipotecas sobre los inmuebles, reduciendo las posibilidades de poder utilizarlas como garantías de inversiones. Lo cual retrasa el desarrollo del país.

La Confiscatoriedad de la Medida Impositiva

Por este principio, de no confiscatoriedad, los tributos no pueden exceder la capacidad contributiva del ciudadano pues se convertirían en confiscatorios, es decir que se estaría incautando o privando, sin compensación alguna, de posesiones privadas a los contribuyentes para alimentar el erario público.

En el ámbito del derecho tributario, el Estado debe tener claro y respetar la línea imaginaria entre un tributo justo y lo que significa llegar al límite y convertirlo en confiscatorio.

El principio de No Confiscatoriedad defiende básicamente el derecho a la propiedad, ya que el legislador no puede utilizar el mecanismo de su potestad tributaria para apropiarse indirectamente de los bienes de los contribuyentes.

Juan Velásquez Calderón[note]Velásquez Calderón, Juan M. y Wilfredo Vargas Cancino. Derecho Tributario Moderno. Introducción al Sistema Tributario Peruano. Editora Grijley Primera edición. 1997. Perú. P.101.[/note] hace una explicación correcta al afirmar “Este principio tiene una íntima conexión con el derecho fundamental a la propiedad pues en muchos casos, ya tratándose de tributos con una tasa irrazonable o de una excesiva presión tributaria, los tributos devienen en confiscatorios cuando limitan o restringen el derecho de propiedad pues para poder hacer frente a las obligaciones tributarias ante el Fisco el contribuyente se debe desprender de su propiedad.”

La confiscatoriedad existe cuando el Estado se apropia indebidamente de los bienes de los contribuyentes al aplicar un gravamen en el cual el monto llega a extremos insoportables, desbordando así la capacidad contributiva de la persona, vulnerando por esa vía indirecta la propiedad privada e impidiéndole ejercer su actividad”.

La potestad tributaria debe ser ejercida por medio de normas legales, este principio de legalidad es solo una garantía formal de competencia en cuanto al origen productor de la norma, pero no constituye en sí misma garantía de justicia y de razonabilidad en la imposición.

Pero, la potestad tributaria que ejerce el Estado no debe convertirse en un arma que pueda atacar a la economía de las familias y de la sociedad, en el caso que exceda los límites más allá de los cuales los habitantes de un país no están dispuestos a tolerar su carga.

Si el estado pretende que los contribuyentes cumplan adecuadamente y voluntariamente con sus obligaciones tributarias, debe respetar los límites psicológicos del contribuyente, entendiendo como tal el punto en el cual se prefiere el riesgo al cumplimiento de la carga tributaria; el límite económico, entendido como el límite real de soportar la carga tributaria y el Límite jurídico, establecido por la Constitución y la Jurisprudencia.

Para que un tributo sea constitucional y funcione como manifestación de soberanía, debe ser “razonable”, lo que significa que de ninguna manera puede convertirse en una sustracción ilegítima de la propiedad privada.

Si un tributo es tan oneroso para el contribuyente que lo obliga a extraer parte sustancial de su patrimonio o renta, se convierte claramente en confiscatorio.

En el caso de análisis, es claro que si parte de los ahorros de la economía familiar, destinados a mejorar el inmueble o vivienda, ganancias que tributaron un porcentaje considerable en impuesto a la renta, nuevamente se ven reducidas ya que esa inversión realizada genera un valor superior a abonar como impuesto al inmueble, al previsto al adquirirlo; no solo perjudica considerablemente a la economía del contribuyente, que quizás no es exactamente igual que al momento de adquirirlo; sino que parece ser irrazonable y desproporcional gravar dos veces la misma ganancia y finalizando en una pérdida considerable del patrimonio del ciudadano.

Sin embargo, esta normativa expresa su inconstitucionalidad manifiesta al tenor de analizar los artículos 788 y 789 del Código Fiscal que establecen el mecanismo de acción que posee la autoridad tributaria cuando el contribuyente recae en mora del cumplimiento de su obligación tributaria; que como hemos dicho, debido a que esta relación tiene matices de la relación obligacional del derecho civil, la administración debe en primer lugar requerir el pago al contribuyente, y en el caso de no poder obtenerlo, queda facultado el funcionario de utilizar la liquidación de impuestos correspondientes como título ejecutivo, vía procesal donde la administración puede secuestrar y rematar el bien -previa orden judicial- para poder sufragar la deuda tributaria pendiente del contribuyente.

Medidas como la anteriormente mencionada transgreden el principio de no confiscatoriedad, debido a que la finalidad de la ley tributaria no es privar al contribuyente de su propiedad o limitarlo sustancialmente para la realización de determinada actividad económica. Para la opinión de Fernando Pérez Royo[note] Pérez Royo, Fernando. Derecho Financiero y Tributario. Parte General. Civitas Ediciones S.L. duodécima edición, Madrid, España, 2002. Pág. 40. [/note], cuando un tributo genera la anulación del derecho de propiedad afecta también la capacidad económica del contribuyente, a razón que si el contribuyente no puede soportar la carga impuesta por el estado y por ello se encuentra en la posibilidad de perder su propiedad existe una notoria arbitrariedad en la imposición de dicho tributo, debido a que no contempló la capacidad económica del contribuyente.

Otras Violaciones Constitucionales

Igualdad ante la ley

La medida de sobre gravamen que indirectamente se está buscando está violando los principios de no discriminación e igualdad ante la ley. La Constitución Nacional señala:

Artículo 19- No habrá fueros o privilegios ni discriminación por razón de raza, nacimiento, discapacidad, clase social, sexo, religión o ideas políticas.

Artículo 20- Los panameños y los extranjeros son iguales ante la Ley…

Estas normas constitucionales abarcan los llamados principios de no discriminación y de Igualdad ante la ley, base fundamental de una democracia. Por este principio se establece que todos los hombres y mujeres son iguales ante la ley, sin que existan privilegios ni prerrogativas de sangre o títulos nobiliarios. Es un principio esencial de un Estado democrático e incompatible con sistemas legales de dominación en donde existe la esclavitud, la servidumbre o el colonialismo.

La resolución que atacamos de inconstitucional viola esta norma al tratar de manera desigual a los residentes de acuerdo a lo que marque su avalúo, lo cual puede generar situaciones inequitativas ya que el principio de igualdad ante la ley propone una regla clara, única e igual para todos, basada en el principio territorial geográfico objetivo sobre el cual se asientan los metros cuadrados del inmueble. No se depende por lo tanto de valuaciones subjetivas (los avalúos lo son, a pesar de su rigurosidad técnica, finalmente depende del ojo avizor de un inspector).

Es cierto que el Código Fiscal establece la posibilidad de realizar los avalúos de las propiedades, pero éste avalúo no debe realizarse de la manera arbitraria e ilegal que se pretende. Si no mediante otro tipo de métodos de análisis sectorial y de evaluación de las edificaciones, según antigüedad, estado de conservación y tomar el resultado mediante una fórmula aritmética, como se realiza en otros países. Con la información registral que permite obtener estos datos y la observación por especialistas de la zona a avaluar, debiera ser suficiente. En otros países se realizan procedimientos para verificar la cantidad de metros cuadrados construidos en las parcelas que, aunque han sido tachados de algún tipo de inconstitucionalidad, no violentan tan flagrantemente los derechos personales como lo hace la intromisión a la vivienda por parte de funcionarios.

De esa manera tampoco se estarían valuando mejoras en la propiedad, lo que aumenta injustificadamente el gravamen del impuesto, sino que sólo se verifica que la superficie construida declarada por el contribuyente, se corresponde con la realidad.

La errada concepción del valor de base imponible

El valor que el Estado debe gravar es el “Valor Fiscal” del inmueble y no el “Valor de Mercado”. El valor fiscal o catastral de un inmueble es el valor asignado al mismo a partir del impuesto sobre los bienes inmuebles y se calcula tomando en cuenta el valor del terreno, la construcción y el índice de aprovechamiento en la relación entre ambos. La base del gravamen es el valor constituido por el bien al momento de su compra.

El valor de mercado es un valor nominal que la propiedad adquiere en un momento en particular por situaciones internas y externas, que es determinado a solicitud de los particulares en el eventual caso de querer vender la propiedad.

Valuar el bien mediante sus “acabados” e “interiores” no es procedente; estas particularidades forman parte del valor de mercado que sólo debe ser verificado particularmente por intereses personales de los propietarios como por ejemplo al momento de ser vendida la propiedad. Pero de ninguna manera para ser gravada por el impuesto al inmueble que debe regirse por una valuación base. Aquí es donde se produce una doble tributación en virtud de que esas mejoras en los acabados del inmueble, son producidas con las ganancias del propietario que ya están gravadas con el impuesto a la renta. La ley solo debiera valuar si se construye una parcela adicional al bien primigenio, como señalamos anteriormente. Si bien el código civil prevé que los bienes muebles que se adhieren al inmueble se convierten en parte del bien inmueble por accesión, aumentándolo en su valor, ese valor es parte del valor de mercado que adquiere el bien pero no debe ser considerado a fin de realizar la valuación fiscal.

Dichas circunstancias, que aumentan o disminuyen el valor del inmueble, pueden darse en un momento y dejar de existir automáticamente de un día para otro aumentando o desvalorizando el bien inmueble. Razón por la cual de presentarse esta situación se deriva en una situación de desproporcionalidad tributaria, en donde se seguiría pagando un impuesto sobre un bien a un valor que ya no le corresponde y que quizás es superior.

Precisamente, al aplicar el test de razonabilidad a la normativa vigente al momento en que se tasan para el cálculo de la base imponible, todos los elementos de la propiedad, incluidos los que podrían no ser permanentes, se genera una situación de desprotección jurídica; cuestión generada a que según el criterio de la Corte Suprema dentro del marco de la relación fisco-contribuyente, debe la administración generar la simplificación de la norma tributaria[note] Sentencia del Pleno de la Corte Suprema de Justicia del 04 de diciembre de 2015. Caso: Publio Cortés v/. numeral 3 y parágrafo siguiente del artículo 1 del decreto de gabinete 109 de 07 de mayo de 1970.[/note], y con ello los procesos que la conforman; es por ello que si el contribuyente debe solicitar un avalúo cada vez que elementos como “acabados” o “interiores” son reemplazados en la propiedad debido a que estos generan una incidencia positiva o negativa sobre el valor del mercado de la propiedad, y con ello poder reducir la base de su impuesto se genera no solo se genera para la administración una excesividad de funciones que podría provocar su ineficiencia, sino que para el contribuyente se le generan mayores dificultades para hacer frente a su obligación tributaria.

Un clarísimo ejemplo podría ser el sector de Punta Paitilla, construida en los años 60, y mediante bonificaciones y otros incentivos para la inversión familiar, un lote en la esquina de Vía Italia con la calle del Club Unión se vendía en 65 dólares el metro cuadrado; en 1973, pasó a costar aproximadamente 800 dólares al cambiarle la zonificación de residencial unifamiliar a alta densidad. Pero la falta de planificación de estacionamientos provocó el exceso de vehículos en la calle, faltando por desarrollar un tercio de los lotes de alta densidad, no quedó espacio donde estacionar un vehículo, por lo que muchos dueños encaraman sus automóviles en las isletas. Numerosas familias abandonaron sus apartamentos para comprar viviendas en otras partes de la ciudad. Los precios de los lotes de alta densidad que miraban al mar han bajado aproximadamente en el año 2005 de mil dólares a 800 el metro cuadrado, y los lotes “encerrados” sin vista al mar han bajado de 800 a 600 dólares. Valores promedio y aproximados.

El valor del mercado es así de volátil, pero no significa que quien compró un apartamento a 65 dólares el metro cuadrado, unos años después tiene una capacidad económica equivalente a la persona que hubiera adquirido un inmueble de 800 dólares el metro cuadrado. Así como debe considerarse en el caso de la realización de una obra estatal que genere el valor agregado a un propiedad, tal como aquellas propiedades ubicadas frente a la cinta costera o cercanas a una estación del metro, que pudieron ser adquiridas a un valor notablemente inferior al valor actual de mercado por los beneficios directos generados por dichas obras al valor de su propiedad.

Gravar un impuesto sobre ese monto se convierte claramente en una medida confiscatoria. Esta situación simplemente obligaría al propietario a vender su inmueble, porque el Estado le está cobrando un impuesto presumiendo la futura renta que recibiría el dueño por vender la propiedad, lo que quizás nunca suceda o al menos no por propia voluntad del contribuyente.

La modificación al artículo 768 del Código Fiscal introducida por la ley Nº 49 de 2009, pareciera gravar el valor de mercado, pero en verdad la ley se está refiriendo a valuar la zona de manera parcial y no se está refiriendo a los avalúos específicos, que son los realizados a cada inmueble. Y aún así está errando ya que no debería ser aumentado el impuesto solo por el hecho de que la zona aumentó de valor para la venta de los inmuebles a futuro. Por las razones ya expuestas y porque se está penalizando al contribuyente a raíz de que mejoró el lugar donde vive, en la mayoría de los casos, mejoras que nunca solicitó.

Conclusión y Recomendación

Luego del análisis efectuado de la normativa legal de impuestos y constitucional, se llega a la conclusión de que se puede plantear una acción de inconstitucionalidad de la normativa señalada, argumentando la vulneración de los principios constitucionales tributarios de no confiscatoriedad, legalidad, capacidad económica, no discriminación e igualdad.

El debido proceso es violentado en este caso desde el punto de vista Subjetivo, es decir, cuando existe un acto del Estado que afecta los derechos de los particulares, a fin de determinar la constitucionalidad de éste se debe pasar el Test de Razonabilidad y Proporcionalidad de los fines buscados. Cuando se viola un derecho fundamental, hay que ponderar la colisión entre el fin buscado y el derecho violado. De esta manera se busca legitimar la acción estatal por el fin al que sirve que es, por lo demás, el que determinará el peso y la medida de los instrumentos que lícitamente pueden utilizarse, para evitar así que el ciudadano se convierta en un mero objeto o destinatario de la intervención pública.

Este método de análisis es considerado el control jurídico más antiguo y general de la intervención estatal. Tampoco pasan el filtro de la razonabilidad y la proporcionalidad el hecho de que se está cargando con una imposición contributiva excesiva a una clase social, por duplicado, en sus ganancias y ahorros o riquezas, y en su inversión de vivienda. Cayéndose así en una confiscación de la propiedad privada y al mismo tiempo generando la extinción de dicha obligación tributaria a futuro cuando se genera la fuente de la renta del contribuyente.

Bajo esta línea argumentativa, se puede interponer una Demanda de Inconstitucionalidad contra la ley que crea la Dirección Nacional de Catastro, Ley Nº 63 de 1973 la que en su artículo 29 permite la valuación específica de los inmuebles, de oficio por la autoridad, y teniendo en cuenta el valor de mercado del bien, así como también, en ese mismo sentido, una demanda de inconstitucionalidad contra el artículo Nº 768 del Código Fiscal, modificado por la Ley Nº 49 de 2009, que también prevé la posibilidad de realizar dicho tipo de avalúos. Como también los artículos 788 y 789 del Código Fiscal que otorgan a la administración la posibilidad que mediante la vía ejecutiva realizar secuestros del bien y rematarlo con el fin de pagar la deuda tributaria pendiente.

Cabe señalar que cada ley debe ser demandada por separado y ante el Pleno de la Corte Suprema de Justicia.

Una propuesta de reforma
El gobierno a su vez puede observar que internacionalmente existen otras maneras de aplicar el tributo inmobiliario y que se puede modificar la normativa vigente y adecuarla más a un régimen constitucional democrático, que respeta los derechos y garantías individuales, en lugar de convertirse en un estado avasallador de éstos.

Si pensamos en la posibilidad de aplicar un sistema acorde a las necesidades recaudadoras estatales, pero razonable, justo y proporcional, el ejemplo del método aplicado en Chile parece estar acorde con dichos requisitos.

Una tasación fiscal corresponde al valor o avalúo fiscal que se determina respecto a un bien raíz, basado en la normativa legal, definiciones técnicas y tablas de valores vigentes para efectos de la aplicación del Impuesto Territorial.

Las principales variables consideradas en un proceso de tasación son:
1. Propiedades no agrícolas

  • Superficie de terreno y construcciones.
  • Clase y calidad de las construcciones.
  • Antigüedad de las construcciones.
  • Destino o uso de la propiedad.

2. Propiedades agrícolas

  • Clasificación de los suelos.
  • Superficie de los suelos.
  • Ubicación, vías de acceso al predio y distancia a los centros de consumo.
  • Uso o destino del predio.

Para la tasación de un terreno se considera el sector de ubicación (emplazamiento) del mismo, las obras de urbanización y equipamiento de que dispone.

Para esto, se han confeccionado tablas de valores unitarios de terrenos para cada comuna del país. Estos valores están registrados en los planos comunales que se encuentran en exhibición en las respectivas Direcciones Regionales del Servicio de Impuestos Internos.

Los valores se representan de la siguiente forma:
• Cada comuna está dividida en Zonas o Sectores.
• Cada Zona o Sector tiene asignado un valor base de terreno por m2.
• Cada manzana predial tiene un factor de ajuste al valor base denominado Coeficiente Guía.

El control generado en base a la aplicación de este sistema permite realizar un mayor ordenamiento de las construcciones en las respectivas comunas, generando una mejor planificación, debido a que la división sectorial, por ejemplo permite el desarrollo de proyectos de alta densidad solamente en las zonas que cuenten con las infraestructuras suficientes para poder soportarlas y que en realidad crea paridad sobre las propiedades ubicadas dentro de determinado sector debido a que usualmente todas cuentan con las mismas características, es decir, sus valores son similares.

Para la tasación de los terrenos se consideran, además, las características físicas que son particulares de cada cual y que afectan notoriamente su valor. Estas variables se establecerán mediante Circular del Servicio de Impuestos Internos.

La fórmula como se calcula el valor del terreno es la siguiente:

Valor m2 de terreno = VB x CG x CCT

VB (Valor Base): Corresponde al valor unitario de terreno asignado a toda la Zona.

CG (Coeficiente Guía): Corrige el Valor Base por localización del predio al interior de la Zona.

CCT (Coeficiente Corrector de Terreno): Corrige el valor unitario de terreno del predio por características físicas del mismo.

Para la tasación de una construcción se considera su clase (material estructural), calidad, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, antigüedad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial.

Para esto, se han confeccionado tablas de valores unitarios de construcción para cada clase y calidad constructiva, las cuales se encuentran registradas y que están realizadas considerando los siguientes aspectos:

• Tipología de construcciones (Tipos y Clases).
• Guías Técnicas para la determinación de la calidad de la construcción.
• Coeficientes de ajuste al valor unitario de construcciones:

El valor de la construcción se calcula según la siguiente fórmula:
Valor m2 de construcción = VCC x DP x CE x FC x CCC

En que:

VCC (Valor Clase-Calidad) Valor fijado según:

Clase: Material predominante de la estructura vertical de la construcción.

Calidad: Concepto que permite diferenciar construcciones de una misma clase.

DP (Depreciación): Ajuste según deterioro normal de la construcción producido por la acción del tiempo.

CE (Condición Especial): Considera construcción interior, altillo, construcción abierta, mansarda, piso zócalo o subterráneo.

FC (Factor de Ajuste Comunal): Factor que diferencia el valor de una construcción, de acuerdo a la comuna en que se ubica.

CCC (Coeficiente Comercial de Construcción): Factor aplicable a construcciones localizadas en las zonas comerciales de las comunas.

About the author

Irene Gimenez

Irene Gimenez, analista internacional. Es abogada con maestría en economía y ciencias políticas. Su especialidad es el análisis económico del derecho. También tiene especializaciones en temas financieros, tecnología y globalización. Su preferencia hoy día es analizar el impacto de los desarrollos bajo tecnología Blockchain y el impacto que ello generará en las próximas décadas.

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